Wetboek-online maakt gebruik van cookies. sluiten
bladeren
zoeken
inloggen / registreer
home BC5710
print mailafriend

Jurisprudentie

BC5710

Datum uitspraak2008-06-06
Datum gepubliceerd2008-06-06
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC06/298HR
Statusgepubliceerd


Indicatie

Vervroegde onteigening; vaststelling van schadeloosstelling, gelijkwaardig woongenot, maatstaf; redelijke vervanging van onteigend object; motiveringseisen; passeren essentiële stellingen?


Conclusie anoniem

C06/298HR mr. Keus Zitting 22 februari 2008 Conclusie Inzake: de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat) (hierna: de Staat) eiser tot cassatie tegen: [Verweerder] verweerder in cassatie Het gaat in deze onteigeningszaak vooral om de redelijkheid van de aankoop van een vervangend perceel door de onteigende [verweerder]. Daarbij is in het bijzonder aan de orde of die aankoop was geboden, opdat [verweerder] zich een woongenot zou verwerven, gelijkwaardig aan het woongenot dat voor hem, in verband met zijn persoonlijke omstandigheden, aan het onteigende was verbonden. Zulks wordt door de Staat ook in cassatie bestreden, waarbij onder meer een rol speelt dat [verweerder] de activiteiten die zijn woongenot bepaalden, mede op een aan het onteigende grenzend perceel ontplooide, terwijl dat perceel daartoe in verband met de uitvoering van het betrokken werk inmiddels hoe dan ook geen mogelijkheid meer biedt. 1. Feiten en procesverloop 1.1 Bij Koninklijk Besluit van 20 augustus 2004, nummer 04.003131 (Stcrt. 2004, 199), is goedgevonden en verstaan dat ten behoeve van de aanleg van een gedeelte van de autosnelweg Rijksweg 73-Zuid Venlo-Echt, tussen km 38,960 en km 36,920 (wegvak C), met bijkomende werken, in de gemeente Venlo (Tegelen) ten algemenen nutte en ten name van de Staat wordt onteigend een gedeelte van 00.01.17 ha van het perceel, groot 00.07.65 ha, kadastraal bekend gemeente Tegelen, sectie nummer [A] [001], kadastraal omschreven als "Huis, tuin". Van voormeld perceelsgedeelte is [verweerder] als eigenaar aangewezen. 1.2 Bij verzoekschrift, ingekomen op 14 juli 2005, heeft de Staat zich op de voet van art. 54a Onteigeningswet (Ow) tot de rechtbank Roermond gewend, met het verzoek een rechter-commissaris en één of meer deskundigen in een oneven aantal te benoemen, met bepaling van de dag waarop de opneming door de deskundige(n) van de ligging en gesteldheid van het te onteigenen zal plaatsvinden. 1.3 Bij beschikking van de rechtbank van 24 augustus 2005 zijn een deskundige en een rechter-commissaris benoemd en is de opneming bepaald op 20 september 2005. Van de opneming, die op die dag heeft plaatsgehad, is een proces-verbaal opgemaakt. 1.4 Bij exploot van 20 oktober 2005 heeft de Staat [verweerder] doen dagvaarden voor de rechtbank Roermond en gevorderd dat de rechtbank de onteigening ten name van eiser en ten algemenen nutte van het ter onteigening aangewezene vervroegd zal uitspreken en het bedrag van de schadeloosstelling zal bepalen. [Verweerder], die op grond van art. 38 Ow gehele overname van zijn perceel heeft gevorderd, heeft zich niet tegen de gevorderde onteigening verzet. Wel heeft hij de schadeloosstelling van € 375.000,-, die de Staat voor het geval van een vordering op grond van art. 38 Ow had geboden, verworpen, en zich op het standpunt gesteld dat hij pas volledig schadeloos is gesteld met een bedrag van € 537.900,-, exclusief een tweetal PM-posten voor de boete ten gevolge van de vervroegde aflossing van zijn huidige hypotheek en voor de kosten van deskundige bijstand. 1.5 Bij vonnis van 7 december 2005 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken en het door de Staat aan [verweerder] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 375.600,-. 1.6 Op 14 februari 2006 (ingekomen op 15 februari 2006) heeft de door de rechtbank benoemde deskundige zijn advies, strekkende tot een aan [verweerder] toe te kennen schadeloosstelling van € 486.000,-, uitgebracht. 1.7 Nadat de zaak op 22 juni 2006 was bepleit en de Staat nog één en [verweerder] nog twee akten hadden genomen, heeft de rechtbank op 30 augustus 2006 vonnis gewezen. Daarin heeft de rechtbank onder meer het volgende overwogen: "De rechtbank overweegt dat, zoals ook door de deskundige in zijn rapport is vermeld, de uit te keren schadeloosstelling [verweerder] in staat moet stellen om een gelijkwaardig woongenot terug te krijgen, waarbij "gelijkwaardig" niet staat voor "gelijk". Op grond van de relevante jurisprudentie dient bij dat woongenot rekening gehouden te worden met de bijzondere levensstijl van de bewoners en met de bijzondere eigenschappen van het object. Uit de stukken en ter gelegenheid van de bezichtiging van het onteigende is gebleken dat [verweerder] levensvreugde ontleent aan het bestuderen van, doceren over en ontwikkelen van flora en fauna en dat die activiteiten een integrerend deel uitmaken van zijn levenswijze. Het onteigende bood daartoe alle mogelijkheden: er was weliswaar sprake van een 2/1-kapwoning, maar deze bood zeer veel privacy, was gelegen boven op een steilrand met natuurlijke gradiëntverschillen hetgeen de variatie in beplanting ten goede kwam, en de locatie maakte deel uit van een natuurgebied. De locatie vormde een trekroute van wild (corridor) en was een rustig verblijfsgebied voor een grote verscheidenheid aan vogelsoorten. Het gebied maakte deel uit van de nationale Ecologische Hoofdstructuur, aldus het deskundigenbericht. Daarenboven lag het onteigende redelijk dicht bij het centrum van Tegelen. Er kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook gesproken worden van een unieke locatie. Herstel van levensgenot voor [verweerder] brengt naar het oordeel van de rechtbank dan ook met zich mee dat er, zoals ook door de deskundige is geadviseerd, sprake dient te zijn van een locatie met een (half)vrijstaande woning (met voldoende privacy) en met name een erf of tuin met eenzelfde "flora- en faunageschiktheid". [Verweerder] heeft inmiddels op enige afstand van het onteigende - zij het verder van het centrum van Tegelen - een vervangende locatie aangekocht: het gaat om een vrijstaande woning op een perceel van 16.270 m2 met een paardenstal en een loods. Het gekochte is een agrarisch tuinbouwbedrijf dat niet op, maar onder aan de steilrand ligt. Het biedt naar het oordeel van de rechtbank door de ligging vergelijkbare unieke eigenschappen als het onteigende, waaronder met name de mogelijkheid om natuur te ontwikkelen, waar te nemen en te ervaren vanuit de eigen leefomgeving. Anders dan door de deskundige is geadviseerd en door de Staat is betoogd, is de rechtbank van oordeel dat het door [verweerder] gekochte object kan worden gezien als een redelijke vervanging van het onteigende. De vervangende woning is weliswaar vrijstaand, zulks in tegenstelling tot de woning op het onteigende, maar zoals ook door de deskundige gerapporteerd zal een halfvrijstaande woning op een locatie in een bosrijke omgeving en nabij een vrij toegankelijk natuurgebied niet te vinden zijn. Om die reden komt slechts een vrijstaande woning als redelijke vervanging in aanmerking. Ook het feit dat het grondoppervlak veel groter is (16.270 m2) dan de oppervlakte van het onteigende (765 m2) staat naar het oordeel van de rechtbank aan de vergelijkbaarheid van het vervangende met het onteigende niet in de weg. Daarbij dient vooropgesteld te worden dat panden in het buitengebied, zoals het door [verweerder] gekochte vervangende pand, nagenoeg altijd worden aangeboden met een groot perceel: een - vergelijkbaar - pand met een oppervlakte als dat van het onteigende zal niet te vinden zijn. Bovendien is door [verweerder] onweersproken gesteld dat het aangekochte perceel grotendeels belast zal gaan worden met de bestemming natuur en dat het perceel ook als zodanig ingericht zal worden (op het perceel dient de ruimte rondom de woning, anders dan op het onteigende perceel, nog ontwikkeld te worden). Daarmee is het vervangende perceel naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met het onteigende, dat nagenoeg zonder zichtbare afscheidingen overging in het aangrenzende natuurgebied. Dat op het vervangende perceel een paardenstal en een loods zijn gesitueerd maakt naar het oordeel van de rechtbank evenmin dat het vervangende object niet vergelijkbaar zou zijn, nu door [verweerder] in de oude situatie gebruik kon worden gemaakt van twee garageboxen en een overdekte carport. Deze behoorden hem weliswaar niet in eigendom toe, maar stonden hem wel ter beschikking. Bovendien is door [verweerder] onweersproken gesteld dat de loods voor sloop in aanmerking komt. Tenslotte geldt dat het complex niet op, maar onder aan de steilrand ligt, zodat het perceel wat minder van de specifieke natuurkwaliteiten heeft dan het onteigende: op het complex zal dan ook slechts een ander type natuurtuin ingericht kunnen worden dan op het onteigende. Bovendien ligt het vervangende object verder van het centrum van Tegelen. Op grond van al het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het door [verweerder] gekochte object per saldo gezien kan worden als een redelijke vervanging van het onteigende object en dienen de stellingen van de Staat dat voor de waardering uitgegaan dient te worden van het naast het onteigende gelegen perceel op diezelfde gronden gepasseerd te worden. De schadeloosstelling dient gezien het vorenstaande concreet gebaseerd te worden op de vervangende aankoop door [verweerder]. Ter gelegenheid van de pleidooien is door de deskundige aangevoerd dat de door [verweerder] gemaakte opstelling van de kosten terzake die vervangende aankoop hem redelijk voorkomt. Nu door de Staat geen (voldoende onderbouwd) verweer is gevoerd tegen die opstelling zal de rechtbank de schadeloosstelling bepalen op een bedrag van € 516.020,=. In vorenbedoeld totaalbedrag is begrepen een bedrag van € 1.020,= wegens belastingschade in box 3. Door [verweerder] is aangevoerd dat de Staat het voorschot op de schadeloosstelling vlak voor 31 december 2005 op zijn bankrekening had overgemaakt en dat er derhalve per 31 december 2005 sprake was van een vermogenstoename ten opzichte van 31 december 2004, over welke toename door hem belasting betaald diende te worden. Nu deze stelling door de Staat niet is betwist is de rechtbank van oordeel dat de belastingschade voor vergoeding in aanmerking komt. Samengevat betekent het vorenstaande dat de rechtbank de aan [verweerder] toekomende schadeloosstelling voor de onteigening zal vaststellen op € 516.020,=, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals hierna bepaald." 1.8 De Staat heeft op 8 september 2006 door een verklaring ter griffie van de rechtbank Roermond (tijdig) beroep in cassatie van het vonnis van 30 augustus 2006 ingesteld. De bedoelde verklaring is vervolgens (tijdig) bij exploot van 19 oktober 2006 aan [verweerder] betekend onder dagvaarding van [verweerder] tegen de zitting van de Hoge Raad van 3 november 2006. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben hun respectieve standpunten schriftelijk toegelicht en vervolgens gere- en gedupliceerd. 2. Bespreking van het cassatiemiddel 2.1 De Staat heeft één cassatiemiddel voorgesteld. Dat middel omvat drie onderdelen, die in subonderdelen zijn verdeeld. 2.2 Onderdeel 1 betreft het oordeel van de rechtbank dat het door [verweerder] gekochte object als een redelijke vervanging van het onteigende kan worden beschouwd. 2.3 Als uitgangspunt zal ook in deze zaak moeten gelden dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow). Daarbij is allereerst van belang welke de werkelijke waarde van het onteigende is; de werkelijke waarde, die volgens art. 40b lid 1 Ow moet worden onderscheiden van de denkbeeldige waarde die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt op grond van art. 40b lid 2 Ow in beginsel vastgesteld aan de hand van "de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper". Vergoeding van de aldus vast te stellen werkelijke waarde zal niet onder alle omstandigheden toereikend zijn. Zo geldt naar vaste jurisprudentie dat de eigenaar die door onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning verliest, in staat moet worden gesteld zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen. Daartoe moet hem op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf een vergoeding moet worden toegekend(1); affectieve factoren dienen daarbij buiten beschouwing te blijven op grond van het in art. 40 Ow tot uitdrukking gebrachte beginsel dat de vergoeding dient te worden vastgesteld op zakelijke basis(2). Vaststelling op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf betekent ook dat met de belangen van de onteigenende overheid rekening wordt gehouden in die zin, dat de schadeloosstelling niet hoger mag zijn dan het bedrag dat iemand die in gelijke financiële en andere omstandigheden verkeert als de onteigende zich redelijkerwijs nog als offer voor het verwerven van een gelijkwaardig woongenot zou getroosten(3). Dat de eigenaar in staat moet worden gesteld zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen, impliceert niet dat de koopsom van de vervangende woning, voor zover deze de werkelijke waarde van het onteigende overtreft, integraal moet worden vergoed(4); wat dat execent betreft is sprake van een investering, die, anders dan de daaraan verbonden (financierings)kosten, als zodanig niet voor vergoeding in aanmerking komt(5). 2.4 Subonderdeel 1.1 betoogt dat niet zonder meer valt in te zien waarom de omstandigheid dat [verweerder] aan het bestuderen van, doceren over en ontwikkelen van flora en fauna levensvreugde ontleent en dat hij die activiteiten voorheen op een rondom het onteigende gelegen perceel kon uitoefenen, meebrengt dat voor het verkrijgen van een gelijkwaardig woongenot noodzakelijk is dat hij die activiteiten op (een perceel gelegen rondom) een te verwerven vervangend perceel kan uitoefenen. Volgens het subonderdeel is het immers denkbaar dat hij die activiteiten (gedeeltelijk) ontplooit op andere dan op of rondom het aan hem toebehorende perceel gelegen terreinen die in de omgeving van zijn perceel liggen, en geldt zulks temeer nu de deskundige in zijn advies is uitgegaan van vervanging met een bestaande woning in een bosrijke omgeving en nabij een vrij toegankelijk natuurgebied. Om die reden acht het subonderdeel het oordeel van de rechtbank dat de door [verweerder] gepleegde vervangende aankoop redelijk is, rechtens onjuist, althans onbegrijpelijk. De rechtbank had, nog steeds volgens het subonderdeel, in beginsel dienen vast te stellen wat een redelijk handelende koper, de onteigening weggedacht, in het normale economische verkeer voor het onteigende zou hebben betaald. Vervolgens had zij moeten onderzoeken of de mogelijkheid bestond tot verwerving van een vervangend perceel in de omgeving waarvan [verweerder] zijn activiteiten kon ontplooien. Ten slotte betoogt het subonderdeel dat in ieder geval niet zonder meer valt in te zien waarom de door de rechtbank gereleveerde omstandigheden meebrengen dat de door [verweerder] gepleegde vervangende aankoop in het onderhavige geval redelijk is en de daarmee samenhangende investering voor vergoeding in aanmerking komt. 2.5 De rechtbank heeft terecht als uitgangspunt gekozen dat [verweerder] in staat moet worden gesteld zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen. Voorts heeft de rechtbank bij de beoordeling van het woongenot dat het onteigende(6) aan [verweerder] bood, alleszins begrijpelijk van belang geacht dat [verweerder] de activiteiten die - naar de rechtbank in cassatie onbestreden heeft vastgesteld - een integrerend deel van zijn levenswijze uitmaken, op en rondom het onteigende kon uitoefenen. Dat [verweerder] een deel van die activiteiten wellicht ook elders dan op of rondom een te verwerven, vervangend perceel zou kunnen uitoefenen (althans wat betreft het ontwikkelen van flora en fauna lijkt mij dat problematisch; zie daarover ook de schriftelijke toelichting van de mrs. De Vries Robbé en Sluysmans onder 16), doet op zichzelf niet af aan het woongenot dat [verweerder] aan het onteigende ontleende, juist in verband met de mogelijkheden die het onteigende hem bood die activiteiten in zijn onmiddellijke woonomgeving te ontplooien. Dat die activiteiten ook elders kunnen worden uitgeoefend, maakt het verlies van het woongenot dat is gelegen in de mogelijkheid die activiteiten in de onmiddellijke woonomgeving te ontplooien, niet ongedaan, evenmin als het verlies van het woongenot, geboden door een inpandig zwembad, zich laat goedmaken door de betrokken bewoners in staat te stellen van zwemfaciliteiten elders gebruik te maken(7). Voor zover het subonderdeel steunt op het advies van de deskundige, wijs ik erop dat uit dit advies niet voortvloeit dat van een gelijkwaardig woongenot ook dan sprake zou zijn, als [verweerder] zijn activiteiten elders dan op of rondom het door hem te verwerven perceel zou moeten uitoefenen. De deskundige heeft immers (op p. 7 van zijn definitieve advies) opgemerkt dat "(h)erstel van woongenot (...) daarom voor hem ([verweerder]; LK) in(houdt) een vervangende locatie buiten de stad (een (half)vrijstaande woning met voldoende privacy) met een erf of tuin met eenzelfde 'flora- en faunageschiktheid'." Waar het subonderdeel tevergeefs klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat voor het verkrijgen van een gelijkwaardig woongenot niet noodzakelijk is dat [verweerder] de bedoelde activiteiten op of rondom zijn eigen perceel kan uitoefenen, kan het ten slotte het oordeel van de rechtbank dat de door [verweerder] gedane vervangende aanschaf redelijk is, niet op die grond ter discussie stellen. Het subonderdeel kan derhalve niet tot cassatie leiden. 2.6 Subonderdeel 1.2 betoogt dat niet valt in te zien waarom [verweerder] ter verkrijging van gelijkwaardig woongenot aanspraak kan maken op de verwerving van een vervangend perceel dat een zodanige oppervlakte heeft dat hij zijn activiteiten rondom zijn woning kan blijven uitoefenen. Volgens het subonderdeel kan het derven van woongenot niet worden aangemerkt als een gevolg van de onteigening van het aan [verweerder] toebehorende perceel, nu immers, als slechts de rondom dat perceel gelegen grond, aan het gebruik waarvan [verweerder] zijn woongenot (mede) ontleende, zou zijn onteigend, [verweerder] niet als derde-belanghebbende had kunnen worden aangemerkt en geen aanspraak op enigerlei schadeloosstelling had kunnen maken. Het subonderdeel haakt aan bij het gegeven dat, zoals op p. 3, onder 6.3, van het definitieve deskundigenadvies is beschreven, [verweerder] niet alleen zijn eigen tuin, maar ook de omliggende grond die aan NV Waterleiding Maatschappij Limburg (WML) toebehoorde, als natuurtuin had ingericht: "Het perceel en de grond die van WML in gebruik is, is door [verweerder] ingericht als natuurtuin en omvat een grote diversiteit aan plantensoorten. (...) In de tuin is voorts een salamandervijver aanwezig." Blijkens datzelfde advies op p. 3 onder 6.2 (a) had het betrokken erf van WML een oppervlakte van 1.150 m2, terwijl de oppervlakte van het perceel van [verweerder] (waarvan een deel van 117 m2 is onteigend) 765 m2 bedroeg. 2.7 Bij de bespreking van het subonderdeel stel ik voorop dat de rechtbank zich niet heeft uitgelaten over de vraag of en zo ja, in welke mate daadwerkelijk aan het woongenot van [verweerder] heeft bijgedragen dat hij voor zijn activiteiten mede van een aan zijn perceel grenzend terrein van een derde (WML) gebruik maakte. In de hiervóór (onder 1.7) geciteerde overwegingen wordt van dat gebruik zelfs in het geheel niet gerept. Kennelijk heeft de rechtbank genegeerd dat de tuin waarin [verweerder] (in de woorden van de rechtbank:) natuur ontwikkelde, grotendeels op een aan een derde toebehorend terrein was ingericht, waar zij in de bedoelde overwegingen slechts aan het "onteigende" heeft gerefereerd ("Het onteigende bood daartoe (voor de activiteiten van [verweerder]; LK) alle mogelijkheden: er was weliswaar sprake van een 2/1-kapwoning, maar deze bood zeer veel privacy, was gelegen boven op een steilrand met natuurlijke gradiëntverschillen hetgeen de variatie in beplanting ten goede kwam, en de locatie maakte deel uit van een natuurgebied."), en waar zij ook in de vergelijking van de beschikbare oppervlakten in de oude situatie (vóór de onteigening) en de nieuwe situatie (na de aankoop door [verweerder] van het vervangende perceel) slechts de oppervlakte van het onteigende en niet ook van het aangrenzende WML-terrein heeft betrokken ("Ook het feit dat het grondoppervlak veel groter is (16.270 m2) dan de oppervlakte van het onteigende (765 m2) staat naar het oordeel van de rechtbank aan de vergelijkbaarheid van het vervangende met het onteigende niet in de weg."). Bij die stand van zaken kan naar mijn mening niet worden aangenomen dat in het bestreden oordeel ligt besloten dat het door de rechtbank aangenomen woongenot van [verweerder] mede in diens mogelijkheden tot gebruik van het WML-terrein was gelegen. Zulks geldt temeer, nu de rechtbank in haar overwegingen over de redelijkheid van de vervangende aankoop in verband met de grootte van het vervangende perceel, niet heeft gedoeld op de onmogelijkheid van aankoop van een vervangend perceel met een grootte van het onteigende en het WML-terrein tezamen (derhalve van 765 m2 + 1.150 m2 = 1.915 m2), maar op de onmogelijkheid van aankoop van een vervangend perceel dat een oppervlakte van het onteigende (derhalve van 765 m2) zou hebben: "Daarbij dient vooropgesteld te worden dat panden in het buitengebied, zoals het door [verweerder] gekochte vervangende pand, nagenoeg altijd worden aangeboden met een groot perceel: een - vergelijkbaar - pand met een oppervlakte als dat van het onteigende zal niet te vinden zijn" (onderstreping toegevoegd; LK). Kennelijk had reeds een perceel met een oppervlakte van 765 m2 dat beantwoordde aan de eis dat sprake zou zijn van "een locatie met een (half)vrijstaande woning (met voldoende privacy) en met name een erf of tuin met eenzelfde "flora- en faunageschiktheid"", indien beschikbaar, in de visie van de rechtbank het levensgenot van [verweerder] kunnen herstellen. Daarop wijst ook dat de overweging van de rechtbank dat "(h)erstel van levensgenot voor [verweerder] (...) naar het oordeel van de rechtbank dan ook met zich mee (brengt) dat er, zoals ook door de deskundige is geadviseerd, sprake dient te zijn van een locatie met een (half)vrijstaande woning (met voldoende privacy) en met name een erf of tuin met eenzelfde "flora- en faunageschiktheid"", weliswaar aansluit bij het advies van de deskundige, maar géén gewag maakt van de door de deskundige geadviseerde oppervlakte van "om en nabij de 1.000 m2", welke oppervlakte de deskundige uitdrukkelijk mede had gebaseerd op het gebruik dat [verweerder] van het WML-terrein maakte(8). Als juist is dat in de gedachtegang van de rechtbank het gebruik van het WML-terrein niet (wezenlijk) bijdroeg aan het door de onteigening verloren woongenot van [verweerder], mist de klacht van het subonderdeel, die gebaseerd is op de veronderstelling dat het aan [verweerder] toegekende bedrag mede ertoe strekt hem voor het wegvallen van de mogelijkheid tot dat gebruik schadeloos te stellen, feitelijke grondslag. Ook echter als in het oordeel van de rechtbank besloten zou liggen dat het verlies van het woongenot waarvoor [verweerder] schadeloos dient te worden gesteld, mede in het wegvallen van die mogelijkheid is gelegen, zou het subonderdeel naar mijn mening niet tot cassatie kunnen leiden. 2.8 Zoals hiervóór (onder 2.7) al aan de orde kwam, heeft de rechtbank in het geheel geen gewag gemaakt van het gebruik van het WML-terrein door [verweerder], laat staan dat zij zou hebben vastgesteld of [verweerder] dat terrein al dan niet zonder recht of titel gebruikte. Bij die stand van zaken meen ik dat, waar partijen uiteenlopende standpunten hebben verdedigd, althans veronderstellenderwijs moet worden uitgegaan van de juistheid van de door de Staat ook in cassatie verdedigde stelling dat [verweerder] het terrein kennelijk met stilzwijgende goedkeuring gebruikte. Mijns inziens staat het ontbreken van een sterker recht of een sterkere titel niet eraan in de weg dat de mogelijkheid tot het bedoelde gebruik aan het woongenot van [verweerder] bijdroeg. Aan dat laatste staat naar mijn mening evenmin in de weg dat [verweerder], door feitelijk gebruik te maken van het WML-terrein, woongenot ontleende aan een ander perceel dan het zijne, alhoewel de verschillende rechterlijke uitspraken die partijen in hun schriftelijke toelichtingen in verband met de aanspraak van [verweerder] op gelijkwaardig woongenot hebben genoemd(9), steeds betrekking hebben op situaties waarin door het eigen perceel geboden mogelijkheden het woongenot bepaalden. Zo was daarin sprake van het (grotendeels) wegvallen van de mogelijkheid om, weliswaar bij wijze van hobby, maar als integrerend bestanddeel van de levenswijze van betrokkene, op het onteigende groente, fruit en veevoer te kweken en enig kleinvee te houden(10), van het verlies van een in het onteigende als hobbyruimte ingerichte wintertuin(11) en van het moeten missen van een op het eigen perceel aanwezig, inpandig zwembad(12). Beide partijen hebben daarnaast echter (terecht) gewezen op het arrest van 21 maart 2001, NJ 2001, 305, NJO 2001, 5, waarin de Hoge Raad (weliswaar niet in verband met het derven van woongenot, maar met het oog op het verloren gaan van inkomsten uit een melkveebedrijf) oordeelde dat het verlies van het voordeel dat betrokkene gebruik kon maken van gronden van een derde, grenzend aan de gronden die hij als pachter in gebruik had (maar die hem op grond van de Deltawet waren ontnomen), voor vergoeding in aanmerking kwam. 2.9 De kern van de klacht van het subonderdeel lijkt mij te zijn dat het gebruik dat [verweerder] van het WML-terrein kon maken, op elk moment zou kunnen worden beëindigd en ook is (of zou zijn) beëindigd. In dat verband hebben de mrs. Scheltema en Kingma in hun schriftelijke toelichting onder 2.4 erop gewezen dat ten tijde van de onderhavige procedure op de WML-grond reeds een aanvang was gemaakt met de voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de A73(13). Het subonderdeel betoogt dat, indien slechts het WML-terrein zou zijn onteigend, [verweerder] niet op enigerlei schadevergoeding aanspraak had kunnen maken (ook niet wegens het derven van woongenot) en dat niet valt in te zien waarom dat anders zou worden nu niet alleen de rondom het perceel van [verweerder] gelegen gronden zijn onteigend, maar ook het perceel van [verweerder] zelf. Daarom kan, nog steeds volgens het subonderdeel, het derven van woongenot in zoverre niet als een gevolg van de onteigening van het aan [verweerder] toebehorende perceel worden aangemerkt. Of [verweerder] in het (hypothetische) geval van een onteigening die zich tot het WML-terrein had beperkt, vanwege het verlies van de mogelijkheid van gebruik van dat terrein schadeloos had moeten worden gesteld, acht ik niet van beslissende betekenis voor het al dan niet bestaan van een aanspraak van [verweerder] op schadeloosstelling vanwege het derven van (mede) door de mogelijkheid van gebruik van het WML-terrein bepaald woongenot in het geval van onteigening van zijn eigen perceel. Het ontbreken van een aanspraak op schadevergoeding in het eerste (hypothetische) geval behoeft allerminst het ontbreken van een aanspraak op schadeloosstelling in het tweede geval te impliceren. Daarbij wijs ik erop dat het perspectief in beide gevallen aanzienlijk verschilt. In het eerste (hypothetische) geval is louter aan de orde dat [verweerder] wordt getroffen in de voor hem (althans feitelijk) bestaande mogelijkheid tot gebruik van het WML-terrein. In het tweede geval is aan de orde dat [verweerder] aanspraak heeft op een gelijkwaardig woongenot, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat, in verband met zijn persoonlijke omstandigheden, de (althans feitelijk) bestaande mogelijkheid van gebruik van het WML-terrein zijn woongenot op het onteigende (mede) bepaalde. In het tweede geval ondervindt [verweerder] nadeel door het wegvallen van het woongenot dat het onteigende hem bood. Dat nadeel is als zodanig een gevolg van de onteigening van het perceel van [verweerder], waar die onteigening hem ertoe dwong zijn woning op te geven. Ik zie ook geen grond voor de in de schriftelijke toelichting van de mrs. Scheltema en Kingma onder 2.2.10 kennelijk verdedigde analogie met de rechtspraak waarin, met het oog op de toe te kennen schadeloosstelling voor door de onteigening veroorzaakte waardevermindering van niet-onteigende goederen van de onteigende (art. 41 Ow), is beslist dat schade, veroorzaakt door het werk waarvoor wordt onteigend, slechts voor vergoeding in aanmerking komt voor zover dat werk op het onteigende zelf wordt uitgevoerd. Ten aanzien van de schadeloosstelling voor waardevermindering van het niet-onteigende volgt de rechtspraak een eigen benadering, die in meer opzichten van die met betrekking tot de schadeloosstelling voor het onteigende verschilt(14). Daarbij speelt althans mede een rol dat de onteigende die in zijn niet-onteigende eigendom wordt getroffen, de nadelen van werken buiten het onteigende met ieder ander zal moeten delen(15). Die positie is in de onderhavige zaak niet aan de orde. Het gaat in de onderhavige zaak om de schadeloosstelling voor het verlies van het onteigende als bedoeld in art. 40 Ow. Wel rijst de vraag of het juist is de (althans feitelijk) bestaande mogelijkheid tot gebruik van het WML-terrein bij de bepaling van het woongenot van [verweerder] te betrekken. Die mogelijkheid heeft immers een einde genomen doordat ten tijde van de onderhavige procedure op dat terrein reeds een aanvang was gemaakt met de voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de A73, en [verweerder] het gebruik dat hij voordien van dat terrein maakte, dus hoe dan ook niet had kunnen voortzetten. Daarbij kan worden gewezen op HR 21 maart 2001, NJ 2001, 305, NJO 2001, 5, hiervóór (onder 2.8) reeds genoemd, waarin de Hoge Raad (in rov. 3.6) oordeelde dat de voor de pachter bestaande mogelijkheid om voor zijn bedrijf gebruik te maken van aanliggende gronden, bij de bepaling van de hem ter zake van de inbezitneming van de gepachte gronden toekomende schadeloosstelling buiten beschouwing moet blijven, "indien en voorzover naar redelijke verwachting - de inbezitneming weggedacht(16) - binnen afzienbare tijd de mogelijkheid tot gebruik van de buitendijkse gronden zou zijn beëindigd (...)". Op zichzelf doet zich hier inderdaad het geval voor dat naar redelijke verwachting de mogelijkheid tot gebruik van het WML-terrein, ook afgezien van de onteigening van het perceel van [verweerder], zou zijn beëindigd. Die beëindiging was immers onvermijdelijk in verband met de voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de A73, het werk waarvoor ook de litigieuze onteigening heeft plaatsgehad. Toch kan ook daarin geen grond worden gevonden [verweerder] een schadeloosstelling voor het gemiste woongenot als gevolg van het wegvallen van het gebruik van het WML-terrein te onthouden: op grond van art. 40c Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak immers geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor wordt onteigend (het zogenaamde "eliminatiebeginsel"). De bepaling, die geen verschil maakt al naar gelang het werk op het onteigende of in de omgeving daarvan wordt aangelegd (in zoverre is er dus een verschil met de hiervoor reeds besproken benadering van de waardevermindering van het niet-onteigende), verzet zich mijns inziens ertegen dat aan [verweerder] wordt tegengeworpen dat zijn woongenot, voor zover gelegen in de mogelijkheid tot gebruik van het WML-terrein, hoe dan ook door de uitvoering van het werk op dat terrein zou zijn aangetast en daarom in zoverre niet voor vergoeding in aanmerking komt. Ook om deze redenen kan ook subonderdeel 1.2 niet tot cassatie leiden. 2.10 Subonderdeel 1.3 bestrijdt, ook los van de voorgaande klachten, als rechtens onjuist, althans onbegrijpelijk, het oordeel van de rechtbank over de redelijkheid van de door [verweerder] gepleegde vervangende aankoop. Volgens het subonderdeel brengen de door de rechtbank gereleveerde omstandigheden (te weten dat panden in het buitengebied nagenoeg altijd worden aangeboden met een groot perceel, dat een - vergelijkbaar - pand met een oppervlakte als dat van het onteigende niet zal zijn te vinden en dat het aangekochte perceel grotendeels belast zal gaan worden met de bestemming natuur en ook als zodanig ingericht zal worden) niet met zich dat een veel groter perceel met het onteigende vergelijkbaar wordt. Daarbij wijst het middel op de oppervlakte van het vervangende perceel (16.270 m2), die de oppervlakte van het onteigende (765 m2) en die van de (voormalige) WML-grond (1.150 m2), (ook) tezamen genomen, verre overtrof, en het feit dat het vervangende perceel geheel in eigendom wordt verkregen, terwijl [verweerder] in de oude situatie mede gebruik maakte van de hem niet in eigendom toebehorende WML-grond. Subonderdeel 1.4 voegt daaraan toe dat ook het door de rechtbank gereleveerde verlies van het gebruik dat [verweerder] kon maken van de niet op zijn perceel gelegen garageboxen en overdekte carport de vervangende aankoop niet zonder meer met het onteigende vergelijkbaar maakt. 2.11 De rechtbank heeft, op p. 3 van het bestreden vonnis, de gelijkwaardigheid van de vervangende woning uit oogpunt van het daaraan voor [verweerder] verbonden woongenot vooropgesteld. Zij heeft daartoe overwogen; "Het gekochte is een agrarisch tuinbouwbedrijf dat niet op, maar onder aan de steilrand ligt. Het biedt naar het oordeel van de rechtbank door de ligging vergelijkbare unieke eigenschappen als het onteigende, waaronder met name de mogelijkheid om natuur te ontwikkelen, waar te nemen en te ervaren vanuit de eigen leefomgeving. Anders dan door de deskundige is geadviseerd en door de Staat is betoogd, is de rechtbank van oordeel dat het door [verweerder] gekochte object kan worden gezien als een redelijke vervanging van het onteigende." Dat maakt echter nog niet irrelevant, of en in hoeverre ook in andere opzichten van gelijkwaardigheid sprake is. Weliswaar kan de onteigende aanspraak erop maken dat hij in de gelegenheid wordt gesteld zich gelijkwaardig woongenot te verschaffen en kan dit ertoe leiden dat moet worden aanvaard dat de vervangende woning in bepaalde opzichten superieur aan het onteigende is, maar in dit verband dienen mede de (geldelijke) belangen van de onteigenende overheid in het oog te worden gehouden(17). Die belangen verhinderen niet slechts dat de onteigende wordt schadeloos gesteld voor een aankoop tegen een hoger bedrag dan waarvan iemand, die wat betreft financiële en andere omstandigheden in een gelijke positie als de onteigende verkeert, zo hij al over de daarvoor benodigde middelen zou beschikken, zich voor het verwerven van gelijkwaardig woongenot nog het offer zou getroosten. Ook en in de eerste plaats vergen die belangen dat, zo sprake is van verschillende alternatieven die de onteigende steeds een gelijkwaardig woongenot bieden, voor de bepaling van de schadeloosstelling van het minst kostbare alternatief wordt uitgegaan. Hetgeen de rechtbank heeft overwogen over de oppervlakten van het onteigende enerzijds en het vervangende perceel anderzijds, kan niet de conclusie dragen dat het vervangende met het onteigende perceel vergelijkbaar is. Evenmin impliceert hetgeen de rechtbank heeft overwogen dat minder kostbare alternatieven ontbraken, zodat, ten behoeve van de verwerving van een gelijkwaardig woongenot, over de door de Staat bedoelde verschillen diende te worden heengestapt. Anders dan in de schriftelijke toelichting van de mrs. De Vries Robbé en Sluysmans onder 28 zou kunnen worden gelezen, heeft de rechtbank op p. 3 van het bestreden vonnis niet vastgesteld dat (goedkopere) alternatieven voor het vervangende perceel ontbraken: de rechtbank heeft slechts overwogen dat "een - vergelijkbaar - pand met een oppervlakte als dat van het onteigende (...) niet te vinden (zal) zijn"; daarmee heeft de rechtbank - vergelijkbare - panden met een oppervlakte, groter dan 765 m2 maar kleiner dan 16.270 m2 (de oppervlakte van het vervangende perceel) allerminst uitgesloten. Overigens heeft ook de deskundige zich, op p. 8 van zijn advies, minder stellig uitgelaten dan de schriftelijke toelichting van de mrs. De Vries Robbé en Sluysmans op de opgegeven plaats zou kunnen doen vermoeden: "Gelijke percelen op de stijlrand komen nauwelijks beschikbaar, maar gelijkwaardige (bv. bosrijke) percelen komen in deze regio wel op de markt, zij het mondjesmaat." Daarbij verdient opmerking dat de raadsvrouwe van de Staat de deskundige naar aanleiding van diens concept-advies erop heeft geattendeerd dat in de directe omgeving (Tegelen met een straal van 10 km) ten tijde van de peildatum 43 vrijstaande woningen te koop stonden, waarvan acht panden aan de bosrand waren gelegen, met een vraagprijs tussen € 328.000,- tot € 400.000,-. Ik acht de beide subonderdelen daarom gegrond. 2.12 Subonderdeel 1.5 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank over de toekomstige natuurbestemming van een groot gedeelte van het vervangende perceel, voor zover in dat oordeel besloten zou liggen dat die bestemming meebrengt dat het desbetreffende gedeelte van dat perceel dan (nagenoeg) geen waarde meer zal vertegenwoordigen. 2.13 Kennelijk heeft de rechtbank het verschil in oppervlakte tussen het onteigende en het vervangende perceel willen relativeren door aan de lagere waarde van grond met een bestemming natuur te refereren. Dat de rechtbank zou hebben geoordeeld dat grond met een dergelijke bestemming (nagenoeg) geen waarde heeft, kan ik in het bestreden vonnis echter niet lezen, zodat het subonderdeel in zoverre feitelijke grondslag mist. De mindere waarde van grond met een bestemming natuur roept intussen wel de vraag op naar de rendabiliteit van de door [verweerder] gedane investering. Zoals het subonderdeel vermeldt, bevat subonderdeel 2.2 (lees: 3.2) een daarop gerichte klacht. 2.14 Onderdeel 2 betreft de waardering van het onteigende perceel. De rechtbank heeft dienaangaande (op p. 3 van het bestreden vonnis) overwogen: "Op grond van al het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het door [verweerder] gekochte object per saldo gezien kan worden als een redelijke vervanging van het onteigende object en dienen de stellingen van de Staat dat voor de waardering uitgegaan dient te worden van het naast het onteigende gelegen perceel op diezelfde gronden gepasseerd te worden." 2.15 Subonderdeel 2.1 betoogt dat voor de waardering van het onteigende de redelijkheid van de vervangende aankoop niet ter zake doet. Het subonderdeel klaagt, dat als de rechtbank zulks zou hebben miskend, haar oordeel van een onjuiste rechtsopvatting getuigt. Subonderdeel 2.2 voegt daaraan toe dat, indien de rechtbank zulks niet zou hebben miskend, niet zonder meer valt in te zien waarom de op waardering van het onteigende gerichte stellingen van de Staat dienen te worden gepasseerd. 2.16 De door de rechtbank bedoelde stellingen van de Staat dat voor de waardering moet worden uitgegaan van het naast het onteigende gelegen perceel (zie daarover het deskundigenadvies, p. 6), kunnen mijns inziens niet anders worden begrepen (en zijn door de rechtbank kennelijk ook niet anders begrepen) dan dat zij betrekking hebben op de waarde van het onteigende. Bij die stand van zaken lijkt de rechtbank inderdaad te hebben miskend dat de waarde van het onteigende en het bedrag van de investering van [verweerder] in vervangende huisvesting moeten worden onderscheiden, daar zij niet op dezelfde grondslag worden vergoed: de eerste waarde wordt integraal vergoed, terwijl de persoonlijke schade, die hieruit voortvloeit [verweerder] een duurder perceel moet kopen om zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen, (voor zover hier van belang) bestaat uit de kosten van financiering van het verschil tussen de totale investering en het vrijkomende kapitaal, gesteld op een rentelast van 4,5%, gekapitaliseerd met de factor 10(18). Als de rechtbank zou hebben geoordeeld dat het bedoelde verschil (in plaats van de kosten van financiering daarvan) integraal zou moeten worden vergoed, zou zij van een onjuiste rechtsopvatting hebben blijk gegeven(19). Als de rechtbank niet van een integrale vergoeding van het bedoelde verschil zou zijn uitgegaan, is onbegrijpelijk waarom zij dan (niettemin) de exacte waardering niet van belang heeft geacht en aan de stellingen van de Staat dienaangaande is voorbijgegaan onder verwijzing naar de redelijkheid van de vervangende aankoop. Anders dan de rechtbank wellicht heeft gemeend, leidt een lagere waardering van het onteigende niet tot een navenant hoger bedrag aan gekapitaliseerde herinvesteringskosten en (dus) tot een per saldo gelijke (totale) schadeloosstelling. Waar de redelijkheid van de vervangende aankoop, althans in het onderhavige geval, goeddeels afhankelijk is van de gelijkwaardigheid van het woongenot dat [verweerder], gelet op diens persoonlijke omstandigheden, aan diens oude en nieuwe perceel ontleent, en waar dat (aan diens persoonlijke omstandigheden verknochte) woongenot niet in de marktwaarde van diens oude en nieuwe perceel wordt weerspiegeld, valt ten slotte in elk geval niet zonder meer in te zien hoe de redelijkheid van de vervangende aankoop met de waarde van het onteigende in verband kan worden gebracht. Ik meen daarom dat beide subonderdelen slagen. 2.17 Onderdeel 3 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank (op p. 4 van haar vonnis) dat de Staat geen (voldoende onderbouwd) verweer heeft gevoerd tegen de door [verweerder] gemaakte opstelling van de kosten ter zake van de vervangende aankoop. 2.18 Subonderdeel 3.1 klaagt dat de Staat heeft aangevoerd dat de (werkelijke) waarde van het onteigende zowel door [verweerder] als de deskundige te hoog is ingeschat en daartoe heeft verwezen naar de verkoopprijs van de naastgelegen woning, alsmede op een aantal andere transacties waaruit een (veel) lagere werkelijke waarde voortvloeit. Volgens de Staat had de rechtbank niet zonder meer aan deze stellingen voorbij mogen gaan. 2.19 Zie ik het wel, dan is de rechtbank niet zonder meer aan de bedoelde stellingen voorbijgegaan, maar heeft zij deze gepasseerd met een beroep op de redelijkheid van de vervangende aankoop. Naar mijn mening slagen de daartegen gerichte klachten van onderdeel 2. Ook subonderdeel 3.1 slaagt, voor zover het bestreden vonnis het oordeel zou impliceren dat de bedoelde stellingen van de Staat niet een voldoende onderbouwd verweer tegen de opstelling van [verweerder] (die sluit op het door de rechtbank uiteindelijk toegewezen bedrag van € 516.020,-) zou inhouden. 2.20 Subonderdeel 3.2 klaagt, onder verwijzing naar vindplaatsen in de stukken van de feitelijke instantie, dat de rechtbank is voorbijgegaan aan het (subsidiaire) beroep van de Staat op het feit dat de handelwijze van [verweerder] leidt tot kosten die hoger zijn dan het bedrag waarvan redelijkerwijs aannemelijk is dat iemand die wat financiële en andere omstandigheden betreft in een gelijke positie verkeert als [verweerder], zich voor het verwerven van het aan het onteigende verbonden woongenot nog het offer zou getroosten. Daarbij memoreert het subonderdeel, wederom onder verwijzing naar vindplaatsen, dat de Staat in dat verband heeft aangevoerd dat sprake is van een onrendabele investering doordat agrarische grond en gebouwen in natuurlijke gronden worden omgezet. Volgens het subonderdeel had de rechtbank daaraan niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, mogen voorbijgaan. 2.21 Ik meen dat de rechtbank de stellingen van de Staat over de onrendabiliteit van de investering van [verweerder] in het licht van de ook door de rechtbank gereleveerde bestemmingswijziging niet zonder meer had mogen passeren. Dat een lagere waarde van grond met de bestemming natuur al in de aankoopprijs zou zijn verdisconteerd (zoals in de schriftelijke toelichting van de mrs. De Vries Robbé en Sluysmans onder 44 als mogelijkheid wordt geopperd) lag in het licht van de stukken geenszins voor de hand. De deskundige heeft op p. 6, onder 2.1, van zijn advies over die bestemmingswijziging opgemerkt: "Volgens het bestemmingsplan Buitengebied '81 dat ter plaatse van kracht is, is het complex bestemd als agrarisch gebied, hetgeen uitsluitend het gebruik "gronden ten behoeve van agrarisch bedrijf" toelaat. Volgens opgave van [verweerder] staat de Gemeente Venlo echter bewoning toe en zegde de gemeente toe de bestemming te zijner tijd daarmee in overeenstemming te brengen." Kennelijk heeft [verweerder] zelf de bedoelde bestemmingswijziging geïnstigeerd. Bij die stand van zaken ligt het niet voor de hand dat de verkoper zijn prijs daarop reeds had aangepast. Dat [verweerder] niet beter wordt van de agrarische bestemming (waarvoor hij vermoedelijk wel heeft betaald) is door hemzelf bij pleidooi ook betoogd: "Het vervangend perceel heeft een agrarische bestemming 24. Waarom dit element reden zou moeten vormen om het aangekochte perceel als onredelijke vervanging te bestempelen, is voor [verweerder] onduidelijk. Immers het perceel zal bestemd worden als natuurgebied, zodat de agrarische bestemming [verweerder] op geen enkele wijze zal baten." Voor de Staat zit de pijn nu echter juist in dat laatste: het is niet zonder meer vanzelfsprekend dat de onteigenende overheid ook de kosten van een niet rendabele investering vergoedt(20). De rechtbank had minst genomen op de desbetreffende stellingen van de Staat moeten responderen, zodat het subonderdeel slaagt. 2.22 Subonderdeel 3.3 klaagt ten slotte over onbegrijpelijkheid van het met het onderdeel bestreden oordeel in het licht van de navolgende, volgens het subonderdeel essentiële stellingen: (i) de in de opstelling van [verweerder] en in het deskundigenadvies voorkomende taxatie van de afzonderlijke waarde van de tuin is strijdig met het eigen oordeel van de deskundige dat de aanpassingskosten in de nieuwe situatie integraal moeten worden vergoed; (ii) voor zover de natuurtuin een meerwaarde vertegenwoordigt voor een toekomstige koper, komen de bedoelde kosten niet voor integrale vergoeding in aanmerking, maar moeten zij als (her)investering worden beschouwd; (iii) de kosten voor de aanleg van de natuurtuin zijn veel te hoog begroot, onder meer omdat de in aanmerking genomen oppervlakte veel te groot is. 2.23 Op zichzelf is het juist dat de rechtbank niet op de bedoelde stellingen heeft gerespondeerd. Het is echter de vraag of zij daartoe was gehouden. Bij de bespreking van die vraag neem ik de stellingen onder (i) en (ii) vanwege hun onderlinge verband tezamen. Dat de deskundige aan de natuurtuin op het onteigende een (werkelijke) waarde van € 20.000,- toekende en de kosten voor tuinaanleg op het vervangende perceel integraal vergoedbaar achtte, impliceert niet zonder meer een tegenstrijdigheid. De deskundige achtte de kosten van tuinaanleg op het vervangende perceel volledig vergoedbaar, omdat de kosten van de beoogde tuinaanleg de waarde van het vervangende object niet noodzakelijk met hetzelfde bedrag zullen verhogen. Aan de waardering van de tuin van het onteigende ligt niet de (tegengestelde) gedachte ten grondslag dat [verweerder] met de toegekende waarde corresponderende bedragen in die tuin heeft geïnvesteerd, maar dat een gegadigde koper die waarde aan de specifieke flora/fauna-kwaliteit van het onteigende (los van en niet noodzakelijkerwijs overeenstemmend met de daarin geïnvesteerde bedragen) zal toekennen. In zoverre behoefde de rechtbank niet op de stellingen (i) en (ii) te responderen en treft de daarop gerichte klacht geen doel. Waar de deskundige niettemin met een zekere meerwaarde van het vervangende perceel als gevolg van de tuinaanleg rekening heeft gehouden (zie zijn advies onder 2, p. 10: "Deze kosten verhogen de waarde van het vervangende niet noodzakelijk met hetzelfde bedrag (...)"), had de rechtbank naar mijn mening echter niet zonder meer mogen voorbijgaan aan de door de Staat opgeworpen stelling dat de kosten van tuinaanleg, voor zover overeenstemmend met de verwachte meerwaarde van het vervangende perceel als gevolg van die tuinaanleg, als (her)investeringskosten hadden moeten worden behandeld (en niet integraal hadden mogen worden vergoed). In zoverre slaagt het subonderdeel wel. Voor zover het subonderdeel betrekking heeft op stelling (iii) met betrekking tot de oppervlakte van de beoogde natuurtuin, meen ik dat die stelling op het onjuiste uitgangspunt berust dat de rechtbank, na de vervangende aankoop redelijk te hebben geoordeeld, nog in enigerlei opzicht zou zijn gehouden aan de oppervlakte van "om en nabij de 1.000 m2" die een door de deskundige als redelijke vervanging geschikt geacht perceel zou moeten hebben, laat staan aan een daaruit af te leiden oppervlakte van de op het aangekochte perceel aan te leggen natuurtuin. De rechtbank behoefde daarom niet op die stelling te responderen, zodat het subonderdeel in zoverre niet tot cassatie kan leiden. Subonderdeel 3.3 slaagt daarom gedeeltelijk. 3. Conclusie De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden, Advocaat-Generaal 1 Zie onder meer HR 22 september 1993, NJ 1994, 702, NJO 1994, 10, m.nt. MB, rov. 3.3. 2 Zie conclusie A-G Van Soest voor HR 8 juli 1974, NJ 1975, 27, m.nt. MB. 3 HR 29 juni 1977, NJO 1977, 13, m.nt. MB. 4 HR 27 november 1968, NJ 1971, 1, m.nt. WBl. 5 Zie over financieringsschade J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel en A.W. van Engen, Onteigening (2003), nr. 4.6. 6 Van het perceel van [verweerder] te Tegelen is een gedeelte van 117 m2 onteigend, terwijl het resterende deel van 648 m2 op vordering van [verweerder] (art. 38 Ow) door de Staat is overgenomen. De rechtbank heeft in het vonnis van 30 augustus 2006, doelend op het gehele perceel, steeds van "het onteigende" gesproken. Ik zal daarbij aansluiten. 7 Zie HR 25 april 2003, NJ 2003, 466, BR 2004, p. 148, m.nt. J.F. de Groot, in het bijzonder de conclusie van A-G Wattel onder 4.8: "De suggestie van de Staat dat het gemis van het woongenot van een inpandig, aan de master bedroom grenzend privé-zwembad met schuifpui op de privétuin voldoende gecompenseerd wordt door vergoeding van de "contant gemaakte" kosten van een zwemabonnement en "zonodig" van vervoer naar een publiek zwembad, "en wat dies meer zij," behoeft, naar het mij voorkomt, geen bespreking." 8 Op p. 8 van zijn advies heeft de deskundige opgemerkt: "De grondoppervlakte zal naar redelijkheid om en nabij de 1.000 m2 bedragen. Daarbij is rekening gehouden met de grootte van [verweerder]'s onteigende perceel (765 m2) en van de omliggende grond (1.150 m2) ten aanzien waarvan hij de facto het exclusief gebruik had." 9 Zie in het bijzonder de schriftelijke toelichting van de mrs. De Vries Robbé en Sluysmans onder 3. 10 HR 12 november 1975, NJO 1976, 11, m.nt. MB. 11 HR 22 september 1993, NJ 1994, 702, NJO 1994, 10, m.nt. MB. 12 HR 25 april 2003, NJ 2003, 466, BR 2004, p. 148, m.nt. J.F. de Groot. 13 De mrs. Scheltema en Kingma verwijzen in dat verband naar de nota ter descente zijdens [verweerder] van 20 september 2005 onder 4 en het proces-verbaal van descente van diezelfde datum, p. 3; zie overigens ook het advies van de deskundige, waarin op p. 4, onder 6.6, in fine, wordt gesproken van "(d)e huidige kaalslag die door de voorbereiding en de aanleg van de A73-Zuid is veroorzaakt" en die "in dit advies (is) weggedacht". 14 Zie daarover J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel en A.W. van Engen, Onteigening (2003), nr. 4.5. 15 Zie over de ontwikkeling van de rechtspraak van de Hoge Raad dienaangaande de noot van N.J. Polak bij HR 15 maart 1967, NJ 1967, 210, onder 2. 16 In het arrest van 21 maart 2001 was uitgangspunt dat het gebruik van de bedoelde, aanliggende gronden in elk geval ook onmogelijk was geworden door de inbezitneming van de gepachte gronden, doordat, zoals de Hoge Raad veronderstellenderwijs had aangenomen, de aanliggende gronden als gevolg van die inbezitneming niet langer via de gepachte gronden toegankelijk waren. 17 Vgl. HR 29 juni 1977, NJO 1977, 13, m.nt. MB. 18 Zie de pleitnotities van de zijde van [verweerder] van 22 juni 2006, onder 27. Een dergelijke kapitalisatie van jaarlijks terugkerende persoonlijke schade (zoals inkomensschade) is gebruikelijk; zie ook J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel en A.W. van Engen, Onteigening (2003), nr. 4.6, p. 86. 19 Zie bijv. HR 27 november 1968, NJ 1971, 1, m.nt. WBl, in het bijzonder de bespreking van middel II. 20 Vgl. HR 25 april 2003, NJ 2003, 466, en BR 2004, p. 148, m.nt. J.F. de Groot.


Uitspraak

6 juni 2008 Eerste Kamer Nr. C06/298HR IV/IS Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: De publieke rechtspersoon DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Verkeer en Waterstaat), zetelende te 's-Gravenhage, EISER tot cassatie, advocaat: mr. M.W. Scheltema, t e g e n [Verweerder], wonende te [woonplaats], VERWEERDER in cassatie, advocaat: mrs. J.G. de Vries Robbé en J.A.M.A. Sluysmans. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Staat en [verweerder]. 1. Het geding in feitelijke instanties De Staat heeft bij exploot van 20 oktober 2005 [verweerder] gedagvaard voor de rechtbank Roermond en gevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank de onteigening ten name van de Staat en ten algemene nutte van het ter onteigening aangewezene vervroegd zal uitspreken en het bedrag van de schadeloosstelling zal bepalen. [Verweerder] heeft de vordering voor wat betreft de vervroegde onteigening niet bestreden, doch zich niet accoord verklaard met de geboden schadevergoeding en zijnerzijds een hem passende vergoeding gevorderd. De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 7 december 2005 de vervroegde onteigening uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 375.600,--. De rechtbank heeft bij eindvonnis van 30 augustus 2006 de schadeloosstelling ten gunste van [verweerder] vastgesteld op € 516.020,--. Het vonnis is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. 2. Het geding in cassatie Tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft de Staat beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot verwijzing. De advocaat van [verweerder] heeft bij brief van 7 maart 2008 op de conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van de middelen 3.1.1 Het eerste onderdeel van het middel keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de inmiddels door [verweerder] gekochte vrijstaande woning op een perceel van 16.270 m2 met een paardenstal en een loods moet worden beschouwd als een redelijke vervanging van het onteigende (met inbegrip van het op de voet van art. 38 van de Onteigeningswet door de Staat overgenomen gedeelte daarvan). De rechtbank heeft in dit verband onder meer overwogen dat de uit te keren schadeloosstelling [verweerder] in staat moet stellen om een gelijkwaardig woongenot terug te krijgen, en dat daarbij rekening gehouden moet worden met de bijzondere levensstijl van de bewoners en met de bijzondere eigenschappen van het object. 3.1.2 Onderdeel 1.1 voert aan dat niet zonder meer valt in te zien waarom de omstandigheid dat [verweerder] aan het bestuderen van, doceren over en ontwikkelen van flora en fauna levensvreugde ontleent en dat hij die activiteiten voorheen op een rondom het onteigende gelegen perceel kon uitoefenen, meebrengt dat voor het verkrijgen van een gelijkwaardig woongenot noodzakelijk is dat hij die activiteiten op (een perceel gelegen rondom) een te verwerven vervangend perceel kan uitoefenen: het is immers denkbaar dat hij die activiteiten (gedeeltelijk) ontplooit op andere dan op of rondom het aan hem toebehorende perceel gelegen terreinen die in de omgeving van zijn perceel liggen, en zulks geldt temeer nu de deskundige in zijn advies is uitgegaan van vervanging met een bestaande woning in een bosrijke omgeving en nabij een vrij toegankelijk natuurgebied. Volgens het onderdeel had de rechtbank in beginsel dienen vast te stellen wat een redelijk handelende koper, de onteigening weggedacht, in het normale economische verkeer voor het onteigende zou hebben betaald, en vervolgens moeten onderzoeken of de mogelijkheid bestond tot verwerving van een vervangend perceel in de omgeving waarvan [verweerder] zijn activiteiten kon ontplooien. De door de rechtbank vermelde omstandigheden brengen niet zonder meer mee dat de vervangende aankoop in het onderhavige geval redelijk is en de daarmee samenhangende investering voor vergoeding in aanmerking komt, aldus nog steeds het onderdeel. 3.1.3 Het onderdeel is tevergeefs voorgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of en op welke wijze [verweerder] in staat zou worden gesteld zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen, heeft de rechtbank terecht de levenswijze van [verweerder] in aanmerking genomen. Het oordeel dat de, kort gezegd, op het bestuderen en ontwikkelen van flora en fauna gerichte activiteiten van [verweerder], die naar het in cassatie onbestreden oordeel van de rechtbank een integrerend deel van zijn levenswijze uitmaken, op en rondom het onteigende konden worden verricht en dat zulks bij een tot het verschaffen van een gelijkwaardig woongenot aan te kopen vervangend woonhuis ook mogelijk zou moeten zijn, is niet onbegrijpelijk. Dit oordeel stemt in zoverre met het advies van de deskundige overeen, dat ook deze van oordeel was dat tot herstel van het woongenot een vervangende locatie buiten de stad (een (half)vrijstaande woning met voldoende privacy) met een erf of tuin met eenzelfde "flora- en faunageschiktheid" in aanmerking kwam. Voorts heeft de rechtbank niet miskend dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een redelijke vervanging en de vaststelling van een daarop gebaseerde vergoeding ter verkrijging van een gelijkwaardig woongenot, de werkelijke waarde van het onteigende moet worden betrokken. 3.1.4 In onderdeel 1.2 wordt in het bijzonder gewezen op de omstandigheid dat [verweerder] zijn natuurtuin niet alleen op zijn eigen erf (van in totaal 765 m2), maar ook op een bij hem in gebruik zijnd aangrenzend perceel van N.V. Waterleiding Maatschappij Limburg (WML) van 1.150 m2 had ingericht, waar een grote diversiteit aan plantensoorten groeide, en waar ook een salamandervijver was. Voorzover het woongenot van [verweerder] werd verhoogd doordat hij op dat aangrenzend terrein zijn activiteiten kon uitoefenen, kan het derven van woongenot niet worden aangemerkt als een gevolg van de onteigening van het aan [verweerder] toebehorende perceel, aldus het onderdeel. 3.1.5 Dit onderdeel kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. De rechtbank heeft immers kennelijk, anders dan de deskundige, bij de beantwoording van de vraag of het vervangende perceel [verweerder] een vergelijkbaar woongenot verschaft, geen rekening gehouden met de voorheen voor [verweerder] bestaande mogelijkheid het WML-terrein voor zijn activiteiten te gebruiken. Zo heeft de rechtbank bij de vergelijking met het vervangend perceel in aanmerking genomen dat de oppervlakte daarvan veel groter is (16.270 m2) dan de oppervlakte van het onteigende (765 m2), waarbij dus het WML-terrein van 1.150 m2 niet is meeberekend, en heeft zij overwogen dat het onteigende alle mogelijkheden voor de bedoelde activiteiten bood: er was weliswaar sprake van een 2/1-kapwoning, maar deze bood zeer veel privacy, was gelegen boven op een steilrand met natuurlijke gradiëntverschillen hetgeen de variatie in beplanting ten goede kwam, en de locatie maakte deel uit van een natuurgebied. Ook overigens blijkt niet dat de rechtbank het verlies van de mogelijkheid tot gebruik van het WML-terrein in de vergelijking heeft betrokken. 3.1.6 Ook onderdeel 1.3 betreft het reeds vermelde aanzienlijke verschil in oppervlakte tussen het onteigende en het vervangende perceel, en voert aan dat, mede gelet op het advies van de deskundige die van oordeel was dat het door [verweerder] gekochte perceel, gelet op een aantal in onderling verband beschouwde factoren, niet een redelijke vervanging van het onteigende is, het andersluidende oordeel van de rechtbank rechtens onjuist, althans ontoereikend gemotiveerd is. De vervangende aankoop van het perceel van 16.270 m2 is niet op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf te beschouwen als een redelijke vervanging voor het onteigende en het omliggende WML-terrein tezamen (in totaal 1.915 m2). De door de rechtbank vermelde omstandigheden dat panden in het buitengebied nagenoeg altijd worden aangeboden met een groot perceel, dat een - vergelijkbaar - pand met een perceelsoppervlakte als dat van het onteigende niet zal zijn te vinden en dat het aangekochte perceel grotendeels belast zal gaan worden met de bestemming natuur en ook als zodanig ingericht zal worden, brengen volgens het onderdeel niet mee dat het veel grotere geheel in eigendom verworven perceel met het onteigende vergelijkbaar wordt. In onderdeel 1.4 wordt voorts aangevoerd dat ook het door de rechtbank vermelde verlies van het gebruik dat [verweerder] kon maken van de niet op zijn perceel gelegen garageboxen en overdekte carport de vervangende aankoop niet zonder meer met het onteigende vergelijkbaar maakt. 3.1.7 Bij de beoordeling van deze klachten wordt vooropgesteld dat de vergoeding die aan de eigenaar van de onteigende woning moet worden toegekend teneinde hem in staat te stellen zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen, op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf moet worden vastgesteld, waarbij met de belangen van de onteigenende overheid rekening wordt gehouden in die zin, dat de schadeloosstelling niet hoger mag zijn dan het bedrag dat iemand die in gelijke financiële en andere omstandigheden verkeert als de onteigende zich redelijkerwijs nog als offer voor het verwerven van een gelijkwaardig woongenot zou getroosten. Ter motivering van haar van het advies van de deskundige afwijkende oordeel heeft de rechtbank overwogen dat het gekochte een agrarisch tuinbouwbedrijf is dat niet op, maar onder aan de steilrand ligt, en dat naar het oordeel van de rechtbank door de ligging vergelijkbare unieke eigenschappen als het onteigende heeft, waaronder met name de mogelijkheid om natuur te ontwikkelen, waar te nemen en te ervaren vanuit de eigen leefomgeving. Die motivering is evenwel niet toereikend om, met inachtneming van hetgeen hiervoor is vooropgesteld, het oordeel te kunnen dragen dat de aan [verweerder] toe te kennen vergoeding ter verkrijging van een gelijkwaardig woongenot moet worden gebaseerd op de financieringslasten in verband met de aankoop van het door [verweerder] gekochte perceel. Daarbij is in aanmerking te nemen dat de rechtbank wel heeft overwogen dat een (vergelijkbare) halfvrijstaande woning niet te vinden zou zijn, zodat van een vrijstaande woning moet worden uitgegaan, en dat een - vergelijkbaar - pand met een perceelsoppervlakte als dat van het onteigende niet te vinden zal zijn, maar niet blijkt of de rechtbank heeft onderzocht of, zoals de deskundige kennelijk meende, gelijkwaardige vervanging door een vrijstaande woning in een bosrijke omgeving en nabij een vrij toegankelijk natuurgebied met een perceelsoppervlakte van om en nabij de 1.000 m2 niet een reële en minder kostbare mogelijkheid was, zoals door de Staat was aangevoerd. Hetgeen de rechtbank in dit verband overigens overwoog, levert evenmin een toereikende motivering op. De hierop gerichte klachten van de onderdelen slagen derhalve. 3.1.8 Anders dan in onderdeel 1.5 wordt verondersteld, heeft de rechtbank haar oordeel dat het aangekochte perceel ondanks de veel grotere oppervlakte ervan vergelijkbaar is met het onteigende, niet erop gebaseerd dat het aangekochte perceel na bestemming en inrichting ervan als natuur geen of nagenoeg geen waarde in het economisch verkeer zal hebben. Het onderdeel kan daarom niet tot cassatie leiden. 3.2.1 Onderdeel 2 keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het door [verweerder] gekochte object per saldo gezien kan worden als een redelijke vervanging van het onteigende object en dat de stellingen van de Staat dat voor de waardering van het onteigende uitgegaan dient te worden van het naast het onteigende gelegen perceel op diezelfde gronden gepasseerd dienen te worden. Het onderdeel moet kennelijk worden gelezen in samenhang met - het naar enkele stellingen van de Staat betreffende de werkelijke waarde van het onteigende verwijzende - onderdeel 3, dat zich keert tegen het oordeel dat de Staat geen (voldoende onderbouwd) verweer heeft gevoerd tegen de door de deskundige redelijk geachte opstelling van de kosten ter zake van de vervangende aankoop. Die opstelling sluit met een bedrag van € 516.020,-- en is gebaseerd op een berekening waarin de werkelijke waarde van het onteigende is gesteld op € 371.450,--. 3.2.2 De onderdelen 2.1 en 2.2 treffen doel. Voor de waardering van het onteigende is niet van belang of hetgeen is gekocht ter vervanging van het onteigende met het oog op het verschaffen van een vergelijkbaar woongenot, als een redelijke vervanging kan worden beschouwd. De stellingen van de Staat betreffende de waardering van het onteigende konden dan ook niet door een enkele verwijzing naar de voorafgaande overwegingen van de hand worden gewezen. 3.2.3 Het hierop aansluitende onderdeel 3.1 slaagt eveneens. De stellingen van de Staat dat de (werkelijke) waarde van het onteigende zowel door [verweerder] als de deskundige te hoog is ingeschat, waarbij de Staat heeft verwezen naar de verkoopprijs van de naastgelegen woning, alsmede naar een aantal andere transacties waaruit een (veel) lagere werkelijke waarde voortvloeit, zijn niet toereikend weerlegd door een verwijzing naar de redelijkheid van de vervangende aankoop. Dat de Staat met deze stellingen geen voldoende onderbouwd verweer tegen de in de bedoelde opstelling verwerkte werkelijke waarde van het onteigende van € 371.450,-- zou hebben gevoerd, valt zonder nadere toelichting niet in te zien. 3.2.4 Onderdeel 3.2 klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat de handelwijze van [verweerder] leidt tot kosten die hoger zijn dan het bedrag waarvan redelijkerwijs aannemelijk is dat iemand die wat financiële en andere omstandigheden betreft in een gelijke positie verkeert als [verweerder], zich voor het verwerven van het aan het onteigende verbonden woongenot nog het offer zou getroosten. De rechtbank mocht daarom niet zonder toereikende motivering voorbij gaan aan het betoog van de Staat dat sprake is van een onrendabele investering doordat agrarische grond en gebouwen in natuurlijke gronden worden omgezet, aldus het onderdeel. 3.2.5 Deze klacht is eveneens gegrond. Blijkens het advies van de deskundige gold voor het door [verweerder] aangekochte complex de bestemming agrarisch gebied, hetgeen uitsluitend het gebruik "gronden ten behoeve van agrarisch bedrijf" toelaat, maar stond volgens opgave van [verweerder] de Gemeente Venlo bewoning toe en zegde de gemeente toe de bestemming te zijner tijd daarmee in overeenstemming te brengen. Nu [verweerder] ook zelf betoogde dat de agrarische bestemming hem op geen enkele wijze zou baten in verband met de te verwachten bestemming van het perceel tot natuurgebied, mocht de rechtbank niet zonder motivering voorbijgaan aan het betoog van de Staat dat in zoverre sprake was van een onrendabele investering. 3.2.6 Onderdeel 3.3 houdt de klacht in dat de rechtbank heeft verzuimd in te gaan op drie volgens het onderdeel essentiële stellingen. Deze stellingen betreffen in de eerste plaats het bezwaar van de Staat tegen de in het advies van de deskundige voorkomende taxatie van de afzonderlijke waarde van de tot het onteigende behorende tuin als "tuin/natuurelement" ten bedrage van € 20.000,--. De Staat heeft voor de rechtbank betoogd dat een redelijk handelend koper aan de tuin geen meerwaarde toekent. Bovendien heeft de Staat aangevoerd dat een afzonderlijke taxatie van de natuurtuin strijdig is met het eigen oordeel van de deskundige dat de aanpassingskosten in de nieuwe situatie integraal moeten worden vergoed. In samenhang hiermee betoogde de Staat in de tweede plaats dat, voorzover de natuurtuin een meerwaarde vertegenwoordigt voor een toekomstige koper, de bedoelde kosten niet voor integrale vergoeding in aanmerking komen, maar als (her)investering moeten worden beschouwd. 3.2.7 De door het onderdeel bedoelde tegenstrijdigheid doet zich naar het kennelijke en niet onbegrijpelijke oordeel van de rechtbank niet voor. Zij heeft enerzijds als tot de onverkort te vergoeden werkelijke waarde van het onteigende gerekend een (extra) bedrag dat een redelijk handelende koper voor de natuurtuin over zou hebben. Anderzijds heeft de rechtbank kennelijk het oordeel van de deskundige gevolgd dat de kosten van het ontwikkelen van een natuurtuin op het vervangend perceel niet tot een navenante verhoging van de waarde daarvan zouden leiden, waarin, nu de deskundige integrale vergoeding van die kosten aangewezen achtte, besloten ligt dat die kosten niet of slechts in verwaarloosbare mate als rendabel zijn te beschouwen. In het licht van het door de rechtbank in dit opzicht kennelijk gevolgde advies van de deskundige behoefde dit een en ander geen nadere motivering. 3.2.8 De in onderdeel 3.3. bedoelde derde stelling, inhoudende dat de kosten van de aan te leggen natuurtuin door de deskundige veel te hoog zijn begroot omdat de in aanmerking genomen oppervlakte veel te groot is, heeft de rechtbank niet als essentieel behoeven te beschouwen nadat zij tot uitgangspunt had genomen dat het door [verweerder] aangekochte perceel was te beschouwen als een redelijke vervanging en dit perceel een grotere oppervlakte had dan de door de deskundige geadviseerde fictieve vervanging. 4. Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het vonnis van de rechtbank Roermond van 30 augustus 2006; verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing; veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 462,05 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren P.C. Kop, A. Hammerstein, J.C. van Oven en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 6 juni 2008.